EFFEKTIV STEUERN SPAREN MIT DER GENIALEN KAUFPREISAUFTEILUNG !
Wie können Sie tausende Euro an Steuern sparen? Entdecken Sie die Geheimnisse einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
Wie wÀre es, wenn Sie tausende Euro an Steuern sparen könnten? Klingt zu schön, um wahr zu sein? Doch mit einer effektiven Kaufpreisaufteilung ist genau das möglich! In diesem Blogartikel erfahren Sie, wie eine Kaufpreisaufteilung funktioniert, warum die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend ist und welche Faktoren die Aufteilung des Kaufpreises beeinflussen.
Nutzen Sie die Steuervorteile einer optimalen Aufteilung und lassen Sie sich von einem Fallbeispiel inspirieren, in dem andere bereits tausende Euro gespart haben. Erfahren Sie auĂerdem Tipps zur erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung, beachten Sie rechtliche Aspekte und Stolperfallen und lesen Sie Expertenmeinungen zum Thema. Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung und sparen Sie bares Geld!
1. Die Bedeutung einer effektiven Kaufpreisaufteilung
Eine effektive Kaufpreisaufteilung ist ein wichtiger Faktor, wenn es darum geht tausende Euro an Steuern zu sparen. Denn je nachdem wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, können sich unterschiedliche Steuervorteile ergeben. Eine optimale Aufteilung kann somit dazu beitragen, dass man als KĂ€ufer weniger Steuern zahlen muss und somit mehr Geld fĂŒr andere Zwecke zur VerfĂŒgung hat.
Doch eine effektive Kaufpreisaufteilung ist kein einfaches Thema und erfordert Fachwissen und Erfahrung. Es ist daher wichtig, einen Gutachter zu wĂ€hlen, der das nötige Know-how besitzt und die verschiedenen Faktoren berĂŒcksichtigt, die die Aufteilung des Kaufpreises beeinflussen. Nur so kann man sicherstellen, dass man von den Steuervorteilen profitiert und keine rechtlichen Stolperfallen ĂŒbersieht. Mit einer erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung kann man jedoch nicht nur tausende Euro an Steuern sparen, sondern auch ein gutes GefĂŒhl haben â denn wer möchte schon unnötig hohe Steuerzahlungen leisten?
2. Wie funktioniert eine Kaufpreisaufteilung?
Eine effektive Kaufpreisaufteilung kann Ihnen tausende Euro an Steuern sparen! Doch wie funktioniert das genau? Eine Kaufpreisaufteilung ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie auf die verschiedenen Bestandteile, wie beispielsweise das GrundstĂŒck und das GebĂ€ude. Hierbei mĂŒssen verschiedene Faktoren berĂŒcksichtigt werden, wie zum Beispiel der Wert des GrundstĂŒcks im Vergleich zum Wert des GebĂ€udes. Um eine optimale Aufteilung zu erreichen, ist die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend.
Dieser sollte ĂŒber ein fundiertes Fachwissen verfĂŒgen und in der Lage sein, alle relevanten Faktoren zu berĂŒcksichtigen. Durch eine optimale Kaufpreisaufteilung können Sie zahlreiche Steuervorteile nutzen und somit viel Geld sparen. In unserem Fallbeispiel erfahren Sie, wie andere bereits tausende Euro durch eine effektive Kaufpreisaufteilung gespart haben. Wenn auch Sie von den Vorteilen einer optimalen Aufteilung profitieren möchten, sollten Sie unsere Tipps zur erfolgreichen Umsetzung beachten und sich ĂŒber mögliche rechtliche Aspekte und Stolperfallen informieren. Expertenmeinungen bestĂ€tigen: Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
3. Warum ist die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend?
Eine effektive Kaufpreisaufteilung kann Ihnen tausende Euro an Steuern sparen. Doch um dieses Ziel zu erreichen, ist die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend. Denn nur ein erfahrener und kompetenter Gutachter kann eine korrekte und optimale Aufteilung des Kaufpreises vornehmen. Dabei sollten Sie auf verschiedene Faktoren achten, wie zum Beispiel die Qualifikationen des Gutachters oder seine Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung.
Eine falsche EinschĂ€tzung kann nicht nur zu einer verpassten Steuerersparnis fĂŒhren, sondern auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher ist es wichtig, einen Experten zu wĂ€hlen, der Ihnen mit seinem Wissen und seiner Erfahrung zur Seite steht und eine erfolgreiche Umsetzung der Kaufpreisaufteilung gewĂ€hrleisten kann. In unserem Blogartikel erfahren Sie mehr ĂŒber die Bedeutung einer effektiven Kaufpreisaufteilung sowie Tipps zur erfolgreichen Umsetzung und Stolperfallen bei der Aufteilung. Nutzen Sie das Potenzial einer optimalen Aufteilung des Kaufpreises und entdecken Sie die Geheimnisse einer erfolgreichen Steuerersparnis!
4. Welche Faktoren beeinflussen die Aufteilung des Kaufpreises?
Die Aufteilung des Kaufpreises ist ein entscheidender Faktor, um tausende Euro an Steuern zu sparen. Doch welche Faktoren beeinflussen diese Aufteilung? Hierbei spielen vor allem die individuelle Immobilie und ihre verschiedenen Bestandteile eine groĂe Rolle. Denn je nachdem, wie das Haus oder die Wohnung aufgebaut ist â beispielsweise mit einem Flachdach oder einem Satteldach â kann sich die Verteilung des Kaufpreises stark verĂ€ndern.
Auch der Zustand der Immobilie sowie eventuelle SanierungsmaĂnahmen können den Wert einzelner Bauteile beeinflussen und somit Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung haben. DarĂŒber hinaus können auch regionale Unterschiede in Bau- und GrundstĂŒckspreisen eine Rolle spielen. Es lohnt sich also, bei der Wahl eines Gutachters darauf zu achten, dass dieser alle relevanten Faktoren berĂŒcksichtigt und so eine optimale Aufteilung des Kaufpreises errechnet.
5. Steuervorteile durch eine optimale Aufteilung nutzen
Eine optimale Kaufpreisaufteilung ist nicht nur wichtig, um den tatsĂ€chlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln, sondern auch um Steuervorteile zu nutzen. Durch eine geschickte Aufteilung des Kaufpreises können tausende Euro an Steuern gespart werden. Doch wie funktioniert das genau? Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, wie beispielsweise dem GrundstĂŒckswert und dem GebĂ€udewert.
Eine sorgfĂ€ltige Analyse dieser Faktoren durch einen Experten ist unerlĂ€sslich, um eine effektive Aufteilung zu erreichen. Dabei gilt es auch darauf zu achten, dass alle rechtlichen Aspekte und Stolperfallen berĂŒcksichtigt werden. Ein guter Gutachter kann hierbei helfen und die Wahl des richtigen Gutachters ist entscheidend fĂŒr den Erfolg der Kaufpreisaufteilung. Wer diese Tipps beachtet und die Aufteilung geschickt plant, kann von den Steuervorteilen profitieren und sein Vermögen schĂŒtzen.
6. Fallbeispiel: So haben andere bereits tausende Euro gespart!
Es ist unglaublich, wie viel Geld man durch eine effektive Kaufpreisaufteilun
g sparen kann! Viele Menschen haben bereits von diesem Steuersparmodell profitiert und tausende Euro eingespart. Ein Fallbeispiel zeigt, wie es funktionieren kann: Ein Ehepaar hatte ein Haus gekauft und den Kaufpreis auf das GrundstĂŒck und das GebĂ€ude aufgeteilt.
Dabei wurde der GroĂteil des Kaufpreises auf das GrundstĂŒck verteilt, was zu einer niedrigeren Grunderwerbsteuer fĂŒhrte. Das Ergebnis war eine Ersparnis von ĂŒber 10.000 Euro! Durch eine optimale Aufteilung des Kaufpreises können auch Sie von Steuervorteilen profitieren und bares Geld sparen. Es lohnt sich also, sich intensiver mit dem Thema zu beschĂ€ftigen und die Möglichkeiten auszuschöpfen. In unserem Blogartikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die Kaufpreisaufteilung â von den notwendigen Schritten bis hin zu rechtlichen Aspekten. Lassen Sie sich inspirieren und nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
7. Tipps zur erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung
Eine erfolgreiche Kaufpreisaufteilung ist der SchlĂŒssel zu tausenden von Euro an Steuereinsparungen. Um diese Einsparungen zu realisieren, mĂŒssen jedoch einige Tipps beachtet werden. ZunĂ€chst sollten Sie darauf achten, dass die Aufteilung des Kaufpreises auf fachmĂ€nnischer Basis erfolgt. Dies bedeutet, dass ein Gutachter mit Erfahrung in diesem Bereich beauftragt werden sollte, um eine genaue und rechtlich korrekte Aufteilung durchzufĂŒhren.
DarĂŒber hinaus ist es wichtig, die Faktoren zu berĂŒcksichtigen, die den Kaufpreis beeinflussen können – wie zum Beispiel der Zustand des GebĂ€udes oder der Standort. Durch eine optimale Aufteilung können Sie dann auch alle möglichen Steuervorteile nutzen. Ein erfolgreiches Fallbeispiel zeigt Ihnen genau wie es funktioniert und welche Vorteile Sie erwarten können.
Diese Tipps zur erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung helfen Ihnen dabei, alles richtig zu machen und keine Stolperfallen zu ĂŒbersehen. Vergessen Sie jedoch nicht auch die rechtlichen Aspekte bei dieser Angelegenheit im Auge zu behalten und lassen sich bei Bedarf von Experten beraten. Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung und sparen Sie tausende von Euro an Steuern!
8. Rechtliche Aspekte und Stolperfallen bei der Aufteilung beachten
Ein wichtiger Faktor bei der Kaufpreisaufteilung sind die rechtlichen Aspekte und Stolperfallen, die es zu beachten gilt. Denn eine fehlerhafte oder unklare Aufteilung kann schnell zu steuerlichen Problemen fĂŒhren. Es ist daher ratsam, sich von einem Fachanwalt fĂŒr Steuerrecht beraten zu lassen und gegebenenfalls auch einen Experten fĂŒr Immobilienbewertung hinzuzuziehen. Auch die Wahl des Gutachters spielt eine entscheidende Rolle, da dieser den Wert der einzelnen Teileigentumsrechte ermitteln muss. Eine sorgfĂ€ltige Dokumentation aller Schritte und Entscheidungen ist ebenfalls unabdingbar, um im Falle einer PrĂŒfung durch das Finanzamt auf der sicheren Seite zu sein. Wer jedoch alle rechtlichen Aspekte und Stolperfallen beachtet, kann enorme Steuervorteile durch eine optimale Kaufpreisaufteilung nutzen und tausende Euro sparen.
9. Expertenmeinungen zum Thema „Kaufpreisaufteilung“
In unserem heutigen Blogartikel geht es um das Thema „Expertenmeinungen zur Kaufpreisaufteilung“ und wie Sie damit tausende Euro an Steuern sparen können. Eine effektive Aufteilung des Kaufpreises ist von groĂer Bedeutung, denn sie kann erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Aber wie funktioniert eine solche Aufteilung ĂŒberhaupt und was beeinflusst sie? Die Wahl des richtigen Gutachters ist entscheidend, um ein optimales Ergebnis zu erzielen.
Experten sind der Meinung, dass Faktoren wie die Lage des GrundstĂŒcks, der Zustand des GebĂ€udes und die GröĂe der WohnflĂ€che bei der Aufteilung berĂŒcksichtigt werden sollten. Durch eine optimale Aufteilung können Sie als EigentĂŒmer einer Immobilie erheblich profitieren und bereits bestehende Fallbeispiele zeigen auf, dass hier tausende Euro gespart werden können. Beachten Sie jedoch auch die rechtlichen Aspekte und Stolperfallen bei der Umsetzung einer Kaufpreisaufteilung. Mit unseren Tipps zur erfolgreichen Umsetzung steht einem erfolgreichen Ergebnis nichts mehr im Weg!
10.Fazit: Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
Eine effektive Kaufpreisaufteilung kann Ihnen dabei helfen, tausende Euro an Steuern zu sparen. Daher sollten Sie dieses Potenzial unbedingt nutzen! Durch eine optimale Aufteilung des Kaufpreises können Sie die Abschreibungsdauer und somit auch die steuerliche Belastung reduzieren. Dabei ist es wichtig, einen Gutachter zu wĂ€hlen, der ĂŒber das notwendige Fachwissen verfĂŒgt und alle relevanten Faktoren berĂŒcksichtigt. Denn nur so kann eine realistische Aufteilung vorgenommen werden.
Ein weiterer Vorteil einer effektiven Kaufpreisaufteilung ist die Möglichkeit, den Verkaufspreis zwischen GrundstĂŒck und GebĂ€ude aufzuteilen. Dadurch können Sie den Wert des GrundstĂŒcks erhöhen und somit profitabler verkaufen oder vermieten. Nutzen auch Sie diese Chance und lassen Sie sich von Experten beraten, um das volle Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung auszuschöpfen!
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Indem Sie einen hohen Anteil des GebĂ€udewertes bei der Kaufpreisaufteilung festlegen, können Sie Ihre Einkommenssteuer reduzieren. Und das nicht nur einmalig, sondern ĂŒber den gesamten Zeitraum der Abschreibung â bis zu 50 Jahre lang! Sparen Sie tausende von Euro an Steuern, indem Sie dem Finanzamt eine ĂŒberzeugende und nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises durch einen SachverstĂ€ndigen vorlegen.
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Die Verwendung der BMF-Arbeitshilfe fĂŒr die Kaufpreisaufteilung spiegelt selten die tatsĂ€chlichen Marktbedingungen wider und fĂ€llt oft zugunsten des Finanzamtes aus. Ăberlassen Sie daher nicht dem Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises, sondern nutzen Sie aktiv Ihren Spielraum in Bezug auf Steuervorteile. Handeln statt reagieren ist hier das Motto!
Mit einem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung liefern Sie Ihrem Finanzamt nicht nur einen vom SachverstĂ€ndigen ermittelten Wertanteil fĂŒr GrundstĂŒck und GebĂ€ude, sondern auch fundierte Argumente fĂŒr Ihre individuelle Aufteilung. Das Finanzamt kann diese weder ignorieren noch auĂer Acht lassen â es muss sie prĂŒfen und berĂŒcksichtigen.
Eine von unseren zertifizierten SachverstÀndigen erstellte Kaufpreisaufteilung wird sowohl von den FinanzÀmtern als auch von Gerichten fast immer anerkannt.
Nehmen Sie die Kaufpreisaufteilung selbst in die Hand und beauftragen Sie einen Gutachter. Erhöhen Sie Ihren Abschreibungsbetrag und senken Sie Ihre Einkommenssteuer!
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Ăbrigens: Wenn Sie sich fĂŒr ein Gutachten entscheiden, haben sie mit unserem Rechtsschutz eine 100-prozentige Absicherung. Dank unserer Geld-zurĂŒck-Garantie gehen Sie kein Kostenrisiko ein. Ein Gutachten von Kaufpreis-Aufteilung.com bringt also auf jeden Fall Steuervorteile!
WARUM IST EINE AUFTEILUNG DES KAUFPREISES NOTWENDIG?
Wenn ein EigentĂŒmer Abschreibungen bei seinem Finanzamt geltend machen möchte und die Aufteilung des Kaufpreises nicht bereits im Kaufvertrag festgehalten ist, muss der Preis fĂŒr ein bebautes GrundstĂŒck aufgeteilt werden.
Hintergrund: Absetzungen fĂŒr Abnutzung (AfA), auch bekannt als Abschreibungen im Steuerrecht, können nur fĂŒr das GebĂ€ude in Anspruch genommen werden. Im Gegensatz zum Grund und Boden nutzt sich das GebĂ€ude nĂ€mlich mit der Zeit ab. Das zumindest geht aus den allgemeinen Annahmen des Gesetzgebers hervor.
Um also die jĂ€hrliche Abschreibung berechnen zu können, ist es notwendig, den Kaufpreis entsprechend auf das GrundstĂŒck und die darauf stehenden GebĂ€ude aufzuteilen.
WELCHES POTENZIAL FĂR KONFLIKTE GIBT ES BEI DER AUFTEILUNG DES KAUFPREISES?
Die Besitzer von Immobilien und die Steuerbehörden haben unterschiedliche Interessen, wenn es um die Aufteilung des Kaufpreises geht:
ImmobilieneigentĂŒmer möchten, dass das Finanzamt den tatsĂ€chlichen Wert des GebĂ€udes bei der Aufteilung berĂŒcksichtigt. Denn nur dann ist die jĂ€hrliche Abschreibung steuergerecht. Je höher der Anteil des Baus an den Kosten ist, desto mehr kann abgeschrieben werden. Die Abschreibungen mindern die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten. Weniger Einnahmen bedeuten weniger Umsatzsteuer. Bei betrieblich genutzten Immobilien erhöhen die Abschreibungen auch noch die Betriebsausgaben und senken somit ebenfalls die Steuerlast.
Der Staat profitiert hingegen davon, wenn der Bodenanteil am Kaufpreis möglichst hoch ist. Denn darauf können keine Abschreibungen geltend gemacht werden – diese Kosten können also nicht von der Steuer abgesetzt werden. Je höher also der Wert des GrundstĂŒckes im Vergleich zum GebĂ€ude ist, desto niedriger fĂ€llt der jĂ€hrliche Abschreibungsbetrag aus und damit auch die mögliche Steuerersparnis fĂŒr den EigentĂŒmer.
Bei der Aufteilung nutzen FinanzĂ€mter hĂ€ufig Berechnungsmethoden in ihrer Arbeitshilfe fĂŒr bebaute GrundstĂŒcke, deren Ergebnisse oft zugunsten des Staates ausfallen. Die langjĂ€hrige Praxis, die Aufteilung ausschlieĂlich auf Basis der Restwertmethode durchzufĂŒhren, wurde bereits 1985 vom Bundesfinanzhof fĂŒr unzulĂ€ssig erklĂ€rt. Stattdessen mĂŒssen bei der Kaufpreisaufteilung der Verkehrswert des GebĂ€udes und des GrundstĂŒcks separat ermittelt werden. DafĂŒr sind die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genannten Methoden geeignet.
WAS BEDEUTET DIE ARBEITSHILFE ZUR KAUFPREISAUFTEILUNG?
Die obersten Finanzbehörden von Bund und LĂ€ndern haben eine Excel-Datei und Anleitung namens „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises fĂŒr ein bebautes GrundstĂŒck (Kaufpreisaufteilung)“ erstellt. Diese Arbeitshilfe ist nicht nur fĂŒr die FinanzĂ€mter gedacht, um den Kaufpreis aufzuteilen, sondern kann auch von Steuerzahlenden verwendet werden. Die Datei steht auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen zum Download bereit.
Mit Hilfe dieser Arbeitshilfe soll die Vorgehensweise bei der Kaufpreisaufteilung vereinheitlicht werden. Sie wird von Sachbearbeitern in den FinanzĂ€mtern genutzt, um entweder eine standardisierte Aufteilung durchzufĂŒhren oder bereits vorhandene Aufteilungen zu ĂŒberprĂŒfen.
Immobilienbesitzer können diese standardisierte Arbeitshilfe nutzen, um eigenstĂ€ndig die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen und darauf basierend Abschreibungen geltend zu machen. Dadurch stellen sie sicher, dass das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert – jedoch verschenken sie in den meisten FĂ€llen Geld, da das volle Potenzial an Abschreibungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft wird.“
WOFĂR WIRD DIE ARBEITSHILFE ZUR KAUFPREISAUFTEILUNG VERWENDET?
Die höchsten Finanzbehörden des Bundes und der LĂ€nder stellen eine Excel-Datei und Anleitung zur „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises fĂŒr ein bebautes GrundstĂŒck (Kaufpreisaufteilung)“ zur VerfĂŒgung. Diese Arbeitshilfe ist nicht nur fĂŒr die Berechnungen der FinanzĂ€mter gedacht, sondern kann auch von den Steuerzahlenden selbst verwendet werden. Die Datei wird auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen bereitgestellt.
Mit Hilfe dieser Arbeitshilfe soll eine standardisierte Kaufpreisaufteilung erreicht werden. Sie wird von den Sachbearbeitern in den FinanzĂ€mtern benutzt, um entweder eine Kaufpreisaufteilung nach einem vereinfachten Verfahren durchzufĂŒhren oder bereits vorhandene Aufteilungen auf ihre PlausibilitĂ€t zu ĂŒberprĂŒfen.
Immobilienbesitzer können diese standardisierte Arbeitshilfe nutzen, um eigenstÀndig die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen und basierend darauf Abschreibungen geltend zu machen. Dadurch stellen sie sicher, dass das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert, allerdings verschenken sie in vielen FÀllen auch Geld, da das volle Potenzial an Abschreibungsmöglichkeiten oft nicht ausgeschöpft wird.
WELCHES WERTERMITTLUNGSVERFAHREN MUSS FĂR DIE KAUFPREISAUFTEILUNG HERANGEZOGEN WERDEN?
Eine der Hauptkritiken des Bundesfinanzhofs an der Arbeitsanleitung des Bundesfinanzministeriums besteht schon immer darin, dass bestimmte Wertermittlungsverfahren bevorzugt werden. In seinem Urteil vom 20. September 2022 hat das Gericht erneut klargestellt, dass fĂŒr die Berechnung des Bodenrichtwerts und des GebĂ€uderichtwerts die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten Verfahren verwendet werden können (Az.: IX R 12/21). Dies umfasst sowohl das Ertragswert-, Sachwert- als auch Vergleichswertverfahren.
WAS SIND DIE UNTERSCHIEDE ZWISCHEN DEM ERTRAGSWERT-, SACHWERT- UND DEM UMGEKEHRTEN ERTRAGSWERTVERFAHREN?
Das umgekehrte Ertragswertverfahren berĂŒcksichtigt orts- und regionalabhĂ€ngige Faktoren sowie Verzinsung und Restnutzungsdauer. Dadurch wird ein realistischer Kaufpreis ermittelt, der in der Regel einen höheren Anteil fĂŒr das GebĂ€ude hat als beim Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
Beim Sachwertverfahren wird zunĂ€chst der Wert des GebĂ€udes bestimmt, also dessen baulicher Wert, und dann mit dem Bodenwert addiert. Allerdings werden bei dieser Methode weder die bisherigen noch zukĂŒnftigen Marktbedingungen berĂŒcksichtigt.
Beim Ertragswertverfahren steht nicht der sachliche Wert im Vordergrund, sondern wie viel Gewinn und Rendite eine Immobilie generieren kann. Ein Nachteil dieses Verfahrens ist jedoch, dass zum Beispiel zukĂŒnftige Mietentwicklungen keine BerĂŒcksichtigung finden können.
ZusĂ€tzlich haben ImmobilieneigentĂŒmer natĂŒrlich jederzeit die Möglichkeit, ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung zu erstellen und beim Finanzamt einzureichen. Der Vorteil eines solchen Gutachtens liegt darin, dass der SachverstĂ€ndige bei seiner Wertermittlung individuelle Aspekte des GrundstĂŒcks und GebĂ€udes berĂŒcksichtigt und somit eine wirklich marktgerechte Aufteilung vornehmen kann. Dadurch wird ein realistischer Wert fĂŒr das GebĂ€ude ermittelt, was wiederum den höchstmöglichen Abschreibungsbetrag gewĂ€hrleistet
WANN SOLL DIE AUFTEILUNG DES KAUFPREISES DURCHGEFĂHRT WERDEN?
Um die Grundlage fĂŒr die steuerliche Abschreibung zu ermitteln, ist es unerlĂ€sslich, den Kaufpreis aufzuteilen. Daher muss dies geschehen, bevor das Finanzamt die Abschreibung festlegt.
Wir empfehlen dringend, die Aufteilung des Kaufpreises so frĂŒh wie möglich vorzunehmen – idealerweise noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dadurch können der Wert des GrundstĂŒcks und des GebĂ€udes bereits im Vertrag verankert werden. Die FinanzĂ€mter sind gemÀà der stĂ€ndigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs an diese Aufteilung gebunden.
Beauftragen Sie daher ein Gutachten sobald Sie sich entschieden haben, eine Einkommensimmobilie zu kaufen. Erst dann sollte der Kaufvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Mit einer gutachterlichen Aufteilung im Vertrag hat das Finanzamt kaum Möglichkeiten, dagegen anzugehen.
GrundsĂ€tzlich kann eine Aufteilung jedoch jederzeit erfolgen und zum Beispiel durch Vorlage eines Gutachtens auch nachtrĂ€glich geĂ€ndert werden.“
WELCHE METHODE WIRD FĂR DIE KAUFPREISAUFTEILUNG NACH JACOBY VERWENDET?
Die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby/Geiling bezieht sich auf eine einfache Bewertungsmethode fĂŒr die Aufteilung des Kaufpreises. Um den Wert von GrundstĂŒck und GebĂ€ude zu bestimmen, wird das umgekehrte Ertragswertverfahren gemÀà § 7 Abs. 1 S. 1 EstG angewendet. Diese Methode entspricht den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und kann sowohl von Gutachtern als auch im steuerlichen Massenverfahren verwendet werden. Die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby bietet somit eine alternative Möglichkeit zur Nutzung der BMF-Arbeitshilfe bei der Aufteilung des Kaufpreises
WORUM GEHT ES BEI DEM BODENRICHTWERT UND WELCHEN WERT SOLLTE ICH FĂR DIE KAUFPREISAUFTEILUNG ANGEBEN?
Der Bodenrichtwert ist der Wert eines Quadratmeters unbebauten Landes in einer bestimmten Gegend und wird verwendet, um den Wert von Immobilien festzulegen. Er wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss aktualisiert.
FĂŒr die Aufteilung des Kaufpreises ist der zuletzt veröffentlichte Bodenrichtwert fĂŒr die Region relevant, in der sich das GrundstĂŒck befindet. Die aktuellen Bodenrichtwerte können öffentlich eingesehen werden, zum Beispiel auf Websites wie www.bodenrichtwerte-boris.de oder den offiziellen LĂ€nderportalen.
WELCHE AUSWIRKUNGEN HAT DER WERT DES BODENS AUF DIE VERTeilung des Kaufpreises?
Der Bodenwert spielt eine entscheidende Rolle bei der Aufteilung des Kaufpreises. Insbesondere bei bestimmten Bewertungsverfahren, wie dem Sachwertverfahren, das lange Zeit als Grundlage fĂŒr die Arbeitshilfe des BMF diente und vom Bundesfinanzhof fĂŒr ungeeignet befunden wurde, bildet der Bodenrichtwert die Basis. Dies kann besonders in BallungsrĂ€umen zum Problem werden, wo die Lage einen groĂen Einfluss auf den Immobilienwert hat. In solchen FĂ€llen fĂŒhren statische Berechnungsverfahren zu einem ĂŒberhöhten Anteil von GrundstĂŒck und Boden an der Gesamtsumme. Dadurch wird der Abschreibungsbetrag reduziert und somit auch steuerliche Vorteile verringert.
HAT DIE ANGABE EINER HĂHEREN ODER NIEDRIGEREN MIETE EINFLUSS AUF DAS GUTACHTENERGEBNIS?
ZunĂ€chst einmal möchten wir betonen, dass die Berechnung des GebĂ€udewertanteils im umgekehrten Ertragswertverfahren unabhĂ€ngig von der Nettokaltmiete erfolgt. Die tatsĂ€chliche Miete zum Zeitpunkt des Kaufvertragsdatums ist jedoch wichtig fĂŒr die Plausibilisierung des Ergebnisses.
Doch welche Miete sollten Sie angeben? Wenn die tatsĂ€chliche Miete nicht mehr als 20 % von der nachhaltigen ortsĂŒblichen Miete abweicht, dann geben Sie bitte diese an. Falls das Objekt zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vermietet war, nutzen Sie bitte die zu diesem Zeitpunkt ĂŒbliche Mietpreisangabe. Diese Informationen können in der Regel aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln entnommen werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Aufteilung des Kaufpreises, werden aber im BMF nicht ausreichend berĂŒcksichtigt?
Es gibt verschiedene Faktoren, sowohl in Bezug auf die Lage als auch auf das GebĂ€ude selbst, die im BMF-Leitfaden zur Kaufpreisaufteilung nicht ausreichend berĂŒcksichtigt werden. Dennoch haben sie einen erheblichen Einfluss auf den Wert von GrundstĂŒck und GebĂ€ude.
Ein Beispiel hierfĂŒr ist der Einfluss der Lage auf das GrundstĂŒck. Eine Ecklage kann sich negativ auf den Wert des GrundstĂŒcks auswirken, da es von zwei befahrenen StraĂen umgeben ist und dadurch LĂ€rmbelastung, Staub und Geruch entstehen können.
WELCHE VORTEILE HAT EIN GUTACHTEN ZUR KAUFPREISAUFTEILUNG DURCH EINEN ZERTIFIZIERTEN SACHVERSTĂNDIGEN?
WĂ€hrend die Kaufpreisaufteilung des BMF ein typisiertes Verfahren ist, das keine Details und Besonderheiten der Immobilie berĂŒcksichtigt, schaut sich ein Gutachter deutlich mehr Parameter an, die den Wert des GebĂ€udes und des GrundstĂŒcks bestimmen. Das kann eine auf Excel basierende Arbeitshilfe nie leisten, zumal den Anwendern in den FinanzĂ€mtern das notwendige Fachwissen fehlt, um den Wert einer Immobilie in der Form einzuschĂ€tzen, in denen das zertifizierte SachverstĂ€ndige wie wir tun.
Der Vorteil in einer Kaufpreisaufteilung per Gutachten liegt also darin, dass Boden- und GebĂ€udewerte ermittelt werden, die jeweils den Marktwert widerspiegeln und somit realistisch sind. Das sorgt fĂŒr Steuergerechtigkeit.
Bei der BMF-Arbeitshilfe kommen aufgrund fehlender Sachkenntnis und vielleicht auch entgegengesetzter Interessen regelmĂ€Ăig zu hohe Bodenwertanteile heraus. Diese fĂŒhren bei Immobilienbesitzern zu erheblichen Steuernachteilen, weil die Abschreibung nicht dem Marktwert entspricht. Sie können weniger Werbungskosten absetzen und zahlen mehr Einkommensteuer, also sie eigentlich mĂŒssten.
WIE LĂUFT DIE BEGUTACHTUNG MEINER IMMOBILIE AB?
Es gibt nur zwei Schritte, um Steuern zu sparen:
Kostenlose ErsteinschÀtzung
Es wird ĂŒberprĂŒft vorab kostenfrei, ob es sich lohnt, ein Gutachten erstellen zu lassen.
Springen Sie zum Formular fĂŒr die ErsteinschĂ€tzung
Tragen Sie alle Informationen zu Ihrer Immobilie ein und wĂ€hlen Sie auf der letzten Seite „Kostenlose ErsteinschĂ€tzung Verbesserungspotential“.
Geben Sie Ihre Kontaktdaten (E-Mail und Telefon) an, falls wir RĂŒckfragen haben oder Ihnen die EinschĂ€tzung zusenden möchten.
Klicken Sie auf „Absenden“.
Die Experten fĂŒhren eine VorprĂŒfung durch und senden Ihnen innerhalb von 48 Stunden das Ergebnis. Wenn das Potenzial zur Wertverbesserung vielversprechend ist, geht es weiter mit dem nĂ€chsten Schritt.
WANN KĂNNEN IMMOBILIENKAUFPREISAUFTEILUNGEN ABGELEHNT WERDEN?
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die FinanzĂ€mter bei einer im notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag festgelegten Kaufpreisaufteilung bleiben mĂŒssen, um die Absetzung fĂŒr Abnutzung (AfA) zu berechnen. Eine Ablehnung ist nur gerechtfertigt, wenn es konkrete Anzeichen dafĂŒr gibt, dass die vertragliche Vereinbarung fehlerhaft und wirtschaftlich nicht stichhaltig ist. Das Gleiche gilt auch dann, wenn der Vertrag offensichtlich zum Schein geschlossen wurde, um ungerechtfertigte steuerliche Vorteile zu erlangen (Gestaltungsmissbrauch gemÀà § 42 Abgabenordnung).
Ein deutlicher Hinweis auf eine wirtschaftlich unplausible Kaufpreisaufteilung kann ein GrundstĂŒckswert sein, der unter dem aktuellen Bodenrichtwert liegt. In einem solchen Fall droht das Finanzamt mit einer Korrektur. Der EigentĂŒmer der Immobilie muss dann den Verdacht widerlegen.
Ein Gutachten eines SachverstĂ€ndigen kann als Nachweis fĂŒr einen niedrigeren Bodenwert dienen. Ein möglicher Grund dafĂŒr könnte etwa belasteter oder kontaminierter Bodengrund sein. Ein weiteres Beispiel wĂ€re eine erhebliche Zunahme von LĂ€rmbelastungen im Vergleich zur Ermittlung des aktuellen Bodenrichtwerts durch Faktoren wie den Bau einer Autobahn oder eines Flughafens.
Gegen eine abgelehnte Kaufpreisaufteilung kann Einspruch eingelegt werden. AuĂerdem ist die Festsetzung durch das Finanzamt nicht endgĂŒltig bindend. Die Aufteilung zwischen GrundstĂŒck und GebĂ€ude kann beispielsweise jederzeit fĂŒr den restlichen Zeitraum der Abschreibung angepasst werden, indem ein Gutachten vorgelegt wird.
Ist es möglich, rĂŒckwirkend eine höhere Abschreibung zu beanspruchen, indem ich den Kaufpreis neu aufteile?
Ist es möglich, eine höhere Abschreibung durch eine nachtrÀgliche Neuaufteilung des Kaufpreises geltend zu machen? Obwohl die Aufteilung des Kaufpreises erneut vorgenommen werden kann, wenn sie fehlerhaft war, hat dies nur Auswirkungen auf die noch ausstehenden Jahre der Abschreibung und nicht auf vergangene Jahre.
Es ist nicht möglich, die versĂ€umten Abschreibungen in den Vorjahren rĂŒckwirkend abzuziehen. Die Anpassung gilt nur fĂŒr die verbleibenden Steuerjahre bis zum Ende der Abschreibungsdauer. Deshalb sollte die Aufteilung des Kaufpreises immer von Fachexperten wie Gutachtern vorgenommen und ihre Richtigkeit – insbesondere bei der Ăbernahme von Immobilien – so schnell wie möglich ĂŒberprĂŒft werden. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie wirklich nur die notwendigen Steuern zahlen mĂŒssen.
