Anschlussfinanzierung: Grundbuchaustrag und -eintrag – Ablauf und Gesetze
Der Wechsel zu einer neuen Bank bei einer Anschlussfinanzierung erfordert oft den Austrag der alten und den Eintrag der neuen Grundschuld im Grundbuch. Dieser Prozess ist nicht nur rechtlich anspruchsvoll, sondern auch entscheidend für die Sicherung des Darlehens. In diesem Beitrag erklären wir detailliert, wie der Grundbuchaustrag und -eintrag abläuft, welche rechtlichen Grundlagen zu beachten sind und welche Schritte Sie unternehmen müssen, um den Prozess erfolgreich abzuschließen.
1. Grundbuchrechtliche Grundlagen
1.1. Das Grundbuch und seine Bedeutung
Das Grundbuch ist das offizielle Register, in dem alle Rechte an einem Grundstück eingetragen werden. Es dient der Transparenz und Rechtssicherheit im Immobilienverkehr. Die rechtliche Grundlage bildet das Grundbuchgesetz (GBO), das den Inhalt, die Führung und den Schutz des Grundbuchs regelt.
Rechtlicher Hinweis: Alle Eintragungen und Löschungen im Grundbuch bedürfen einer notariellen Beurkundung, gemäß § 29 GBO.
1.2. Grundschulden als Sicherungsrechte
Bei Immobilienfinanzierungen wird in der Regel eine Grundschuld als Sicherungsrecht eingetragen. Die Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1191 ff. geregelt und stellt eine Belastung des Grundstücks dar, die der Sicherung eines Darlehens dient.
2. Der Prozess des Grundbuchaustrags bei Anschlussfinanzierung
2.1. Kündigung des alten Darlehens
Bevor der Grundbuchaustrag erfolgen kann, muss das alte Darlehen bei der bisherigen Bank gekündigt werden. Laut § 489 BGB kann eine ordentliche Kündigung frühestens zehn Jahre nach Vollauszahlung erfolgen. Bei einer vorzeitigen Kündigung ist in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
2.2. Zustimmung der bisherigen Bank
Nach der Kündigung muss die bisherige Bank dem Austrag der Grundschuld aus dem Grundbuch zustimmen. Diese Zustimmung erfolgt durch eine sogenannte Löschungsbewilligung gemäß § 875 BGB. Die Bank stellt diese Bewilligung aus, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde.
2.3. Notarielle Beurkundung
Mit der Löschungsbewilligung muss ein Notar beauftragt werden, die Löschung der alten Grundschuld beim Grundbuchamt zu beantragen. Der Antrag wird gemäß § 13 GBO vom Notar vorbereitet und beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht.
2.4. Eintragung der neuen Grundschuld
Zeitgleich oder nach der Löschung der alten Grundschuld wird die neue Grundschuld für die Anschlussfinanzierung eingetragen. Dies erfordert erneut eine notarielle Beurkundung, bei der der Darlehensnehmer die Eintragung der neuen Grundschuld beantragt. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs vermerkt.
3. Der rechtliche Rahmen für Grundbuchvorgänge
3.1. Grundbuchordnung (GBO)
Die Grundbuchordnung regelt sämtliche Abläufe rund um Eintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch. Wichtig ist hierbei insbesondere der § 19 GBO, der die Voraussetzungen für die Bewilligung von Eintragungen festlegt.
3.2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Das BGB enthält spezifische Regelungen zu Grundpfandrechten wie der Hypothek und der Grundschuld (§§ 1113 ff. BGB). Diese Normen sind entscheidend für die rechtliche Ausgestaltung und Abwicklung von Immobilienfinanzierungen.
4. Der Schritt-für-Schritt-Ablauf bei Grundbuchänderungen
4.1. Vorbereitung und Planung
Es ist ratsam, bereits frühzeitig mit der neuen Bank über die Modalitäten der Anschlussfinanzierung zu sprechen. Hierzu gehört die Klärung der Darlehenssumme, des Zinssatzes und der Laufzeit. Die Banken benötigen zudem eine notarielle Bescheinigung über die geplante Grundbuchänderung.
4.2. Notarielle Terminvereinbarung
Sowohl für die Löschung der alten als auch für die Eintragung der neuen Grundschuld muss ein Notar hinzugezogen werden. Dieser kümmert sich um die Vorbereitung der notwendigen Unterlagen und stellt sicher, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.
4.3. Löschungsbewilligung und Einreichung beim Grundbuchamt
Der Notar reicht die Löschungsbewilligung der alten Bank beim Grundbuchamt ein. Anschließend wird die neue Grundschuld zur Sicherung des Anschlussdarlehens eingetragen. Die Eintragung der neuen Grundschuld erfolgt, sobald die Löschung der alten Grundschuld abgeschlossen ist.
4.4. Kosten und Gebühren
Die Kosten für den Grundbuchaustrag und -eintrag setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen. Diese sind gesetzlich geregelt und können anhand des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) berechnet werden.
5. Wie ist es mit den Grundbucheintragungen und Austragungen, machen das die Banken nicht vormals und neu nicht untereinander ?
Ja, in vielen Fällen koordinieren die alte und die neue Bank den Prozess der Grundbuchaustragung und -eintragung direkt miteinander. Dies geschieht, um den Übergang von der alten zur neuen Finanzierung so reibungslos wie möglich zu gestalten. Der Ablauf sieht häufig wie folgt aus:
1. Interne Abwicklung zwischen Banken
Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen, übernimmt die neue Bank oft die Abstimmung mit der alten Bank. Beide Banken arbeiten zusammen, um die bestehenden Sicherheiten (Grundschulden) zu übertragen. Das geschieht in der Regel wie folgt:
- Löschungsbewilligung durch die alte Bank: Sobald das alte Darlehen vollständig getilgt ist, erteilt die alte Bank eine Löschungsbewilligung. Diese Bewilligung ist notwendig, um die alte Grundschuld aus dem Grundbuch zu entfernen.
- Abtretung der Grundschuld: Alternativ zur Löschung der alten Grundschuld kann die neue Bank die bestehende Grundschuld auch übernehmen (Abtretung der Grundschuld). Dies ist oft kostengünstiger und schneller, da keine vollständige Löschung und Neueintragung nötig ist.
- Eintragung der neuen Grundschuld: Die neue Bank sorgt dann dafür, dass die notwendige Änderung im Grundbuch vorgenommen wird, sei es durch Löschung der alten und Eintragung einer neuen Grundschuld oder durch Abtretung und Änderung der bestehenden Eintragung.
2. Notarielle Abwicklung
Trotz der direkten Abstimmung zwischen den Banken bleibt die Einbindung eines Notars notwendig. Der Notar ist für die rechtliche Durchführung der Löschung und/oder Eintragung verantwortlich. Hier ist der Ablauf im Detail:
- Vorbereitung durch die Banken: Die alte und neue Bank bereiten die notwendigen Dokumente vor, darunter die Löschungsbewilligung und die Eintragungsbewilligung.
- Einreichung beim Notar: Diese Dokumente werden dann dem Notar übergeben, der den Antrag auf Löschung und/oder Eintragung beim Grundbuchamt stellt.
- Kostenübernahme: Oft übernimmt die neue Bank die Kosten für den Notar und die Grundbuchänderungen, wobei diese Kosten letztlich auf den Darlehensnehmer umgelegt werden können.
3. Vorteile der Bank-zu-Bank-Abwicklung
- Zeitersparnis: Da die Banken den Großteil der administrativen Arbeit untereinander erledigen, kann der Prozess beschleunigt werden.
- Geringere Fehleranfälligkeit: Die Zusammenarbeit der Banken reduziert das Risiko von Fehlern, wie zum Beispiel unvollständigen Unterlagen oder fehlenden Dokumenten, da die Banken routiniert in diesen Prozessen sind.
- Kostenersparnis: Durch die Abtretung einer bestehenden Grundschuld können die Kosten für eine vollständige Löschung und Neuerrichtung der Grundschuld vermieden werden.
4. Was bleibt Ihre Aufgabe?
Als Darlehensnehmer müssen Sie in diesem Prozess in der Regel nur noch die Vollmacht erteilen, dass die Banken und der Notar die notwendigen Schritte durchführen können. Es ist wichtig, alle Informationen, die die Banken von Ihnen benötigen, zeitnah bereitzustellen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Fazit
Die Abwicklung des Grundbuchaustrags und -eintrags bei einer Anschlussfinanzierung erfolgt in den meisten Fällen durch die direkte Abstimmung zwischen der alten und der neuen Bank. Dies erleichtert den Prozess erheblich und sorgt für eine zügige Umschreibung der Sicherheiten im Grundbuch. Dennoch bleibt die notarielle Beurkundung und die rechtliche Abwicklung durch das Grundbuchamt erforderlich, um die Änderungen rechtlich wirksam zu machen.
Was ist ein Treuhand Auftrag?
Ein Treuhandauftrag ist eine rechtliche Vereinbarung, bei der eine dritte Partei, der sogenannte Treuhänder, mit der treuhänderischen Verwaltung von Vermögenswerten oder Rechten betraut wird. Der Treuhänder handelt dabei im Interesse und nach den Weisungen des Treugebers (auch Treuhandgeber genannt) und/oder zugunsten eines oder mehrerer Begünstigter (Treunehmer). Der Treuhandauftrag regelt die genauen Bedingungen, unter denen der Treuhänder diese Aufgaben ausführen soll.
Wichtige Merkmale eines Treuhandauftrags:
- Treuhänder: Eine unabhängige und vertrauenswürdige Person oder Institution (oft Anwälte, Notare oder spezialisierte Treuhandgesellschaften), die im Rahmen des Treuhandauftrags agiert.
- Treugeber: Die Person oder Institution, die das Treugut (Vermögenswerte, Rechte, Dokumente etc.) in die Verwaltung des Treuhänders gibt.
- Treugut: Das Vermögen oder die Rechte, die unter den Treuhandauftrag fallen. Dies können Geldbeträge, Immobilien, Anteile, Patente, Verträge oder andere wertvolle Güter sein.
- Treunehmer: Die Person oder Institution, zu deren Gunsten der Treuhänder tätig wird.
- Treuhandverhältnis: Das rechtliche Verhältnis, das durch den Treuhandauftrag begründet wird, ist in der Regel durch besondere Treue- und Sorgfaltspflichten des Treuhänders gegenüber dem Treugeber und ggf. dem Treunehmer geprägt.
Anwendungsbeispiele für Treuhandaufträge:
- Immobiliengeschäfte: Bei Immobilienkäufen wird der Kaufpreis häufig auf ein Treuhandkonto überwiesen, das von einem Notar verwaltet wird. Der Notar zahlt den Betrag erst aus, wenn alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind, wie etwa die Eintragung des Käufers ins Grundbuch.
- Unternehmenskäufe: Beim Kauf eines Unternehmens können Anteile oder Gelder treuhänderisch verwaltet werden, bis alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind.
- Sicherheitenverwaltung: In Finanzgeschäften werden oft Sicherheiten, wie Wertpapiere oder Bankguthaben, treuhänderisch verwaltet, um die Vertragserfüllung sicherzustellen.
- Nachlassverwaltung: Ein Treuhänder kann mit der Verwaltung eines Nachlasses betraut werden, um sicherzustellen, dass das Erbe gemäß dem Testament oder den gesetzlichen Bestimmungen verteilt wird.
Rechtsgrundlagen
Der Treuhandauftrag ist in Deutschland nicht explizit gesetzlich geregelt, basiert aber auf allgemeinen Rechtsprinzipien, insbesondere des Vertragsrechts (§§ 662 ff. BGB) und des Sachenrechts. Das Treuhandverhältnis kann unterschiedliche rechtliche Ausprägungen annehmen, je nach Vereinbarung der Parteien und dem Gegenstand des Treuhandauftrags.
Fazit
Ein Treuhandauftrag bietet Sicherheit und Vertrauen in Rechtsgeschäften, insbesondere bei der Verwaltung von Vermögenswerten. Der Treuhänder übernimmt eine zentrale Rolle, indem er die Interessen des Treugebers wahrt und dafür sorgt, dass alle vereinbarten Bedingungen erfüllt werden, bevor Vermögenswerte oder Rechte übertragen werden.
6. Häufige Fehler und wie Sie diese vermeiden
5.1. Verzögerte Einreichung von Dokumenten
Eine der häufigsten Fehlerquellen ist die verzögerte Einreichung der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt. Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten alle Unterlagen frühzeitig zusammengestellt und dem Notar übergeben werden.
5.2. Unvollständige Unterlagen
Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Dokumente, wie die Löschungsbewilligung der alten Bank und die Eintragungsbewilligung der neuen Bank, vollständig und korrekt vorliegen.
7. Rechtliche Hinweise und Disclaimer
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht über den Ablauf von Grundbuchaustrag und -eintrag bei einer Anschlussfinanzierung. Er stellt keine Rechtsberatung dar und kann eine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Notar nicht ersetzen. Die rechtlichen Informationen wurden nach bestem Wissen zusammengestellt, dennoch übernehmen wir keine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit.
Schlusswort
Der Wechsel zu einer neuen Finanzierung bei einer Anschlussfinanzierung bringt viele Vorteile, aber auch einige Herausforderungen mit sich. Besonders der korrekte und fristgerechte Grundbuchaustrag und -eintrag sind entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Mit einer gründlichen Vorbereitung und der Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schritte sichern Sie sich eine reibungslose Abwicklung.
Offizielle Referenzen
- Grundbuchordnung (GBO) – Link zur GBO auf Gesetze im Internet
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Link zum BGB auf Gesetze im Internet
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Link zum GNotKG auf Gesetze im Internet
Weiterführende Informationen
Falls Sie Fragen haben oder Unterstützung bei Ihrer Anschlussfinanzierung benötigen, stehen Ihnen spezialisierte Fachanwälte und Notare zur Seite. Sie können Ihnen bei der rechtlichen Absicherung und der korrekten Abwicklung der notwendigen Grundbuchänderungen behilflich sein.
Disclaimer: Dieser Artikel dient zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird empfohlen, bei rechtlichen Fragestellungen einen qualifizierten Fachanwalt oder Notar zu konsultieren.
